Kredit Pemilikan Rumah

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

 

Kebutuhan akan Rumah adalah salah satu kebutuhan pokok dalam kehidupan manusia.

Rumah diperlukan untuk tempat berteduh, melakukan aktivitas hidup dan kerja dengan teratur, beristirahat  maupun hal lainnya.

Pembeli Rumah datang dari bermacam-macam kalangan seperti :

  • pasangan muda yang akan atau baru menikah,
  • pasangan muda yang akan / baru melahirkan anak pertama atau kedua dan selanjutnya,
  • keluarga yang memerlukan rumah yang lebih besar,
  • kadang juga ada yang memerlukan hunian yang lebih kecil,
  • keluarga yang pindah dari kota lain atau negara lain,
  • orang yang membeli rumah sebagai investasi atau untuk kelak anak-anaknya,
  • investor yang membangun rumah baru untuk dijual kembali.

Selain Rumah ada juga bentuk Properti lain seperti Apartemen, Ruko, Rukan, Kios Usaha, Ruang Perkantoran, Bangunan Gedung, Bangunan Gudang, Tanah kosong dan lainnya lagi.

Pembeli properti-properti ini datang dari pembeli perorangan / Personal maupun Perusahaan tergantung kebutuhannya masing-masing.

Langkah awal Pembeli Rumah adalah menentukan lokasi / daerah mana yang akan dibeli, dengan mempertimbangkan berbagai macam kondisi.

Pertimbangan itu antara lain bisa berupa berapa jauh jarak ke tempat bekerja atau tempat usahanya, atau jarak ke Fasilitas umum dan sosial seperti pasar, swalayan, mall, sekolah untuk anak, tempat berolahraga, tempat rekreasi, tempat ibadah, dan keperluan lainnya, atau jarak ke gerbang tol, MRT (Mass Rapid Transport), fasilitas kendaraan umum, akses ke jalan utama.

Pertimbangan lainnya juga dapat seperti luas tanah, jumlah lantai bangunan, luas bangunan, jumlah kamar tidur, jumlah kamar mandi, besarnya ruang tamu dan ruang keluarga, arah mata angin, posisi di huk atau badan, adanya jaringan internet, surat sertifikat tanah, garasi dan car port bisa memuat berapa mobil, lebar jalanan depan rumah bisa dilalui berapa mobil, jalanan ke rumah atau perumahannya.

Sesuatu hal yang penting dalam pembelian rumah tentu adalah Harga Rumah.

Seringkali pembeli menghabiskan banyak waktu dalam mencari rumah yang akan dibeli mulai dari membaca iklan, searching internet, berkeliling melihat lokasi, melihat (viewing) rumah dan kondisi dalam rumah.

Setelah menemukan rumah yang sesuai, maka dilakukan pertemuan dan negosiasi harga dengan Pemilik rumah.

Setelah ada kesepakatan dalam harga dan cara pembayaran, dan hal-hal lainnya maka Pembeli akan membayar Tanda Jadi atau Down Payment (DP).

Cara pembayaran harga rumah bisa berupa Cash langsung sebesar harga rumah.

Atau bisa juga harga Rumah sebagiannya dibayar dengan Cash dari Pembeli dan untuk sebagian lagi (Sisa Pembayarannya) Pembeli meminta bantuan Bank untuk membayarkannya ke Pemilik/Penjual Rumah setelah melalui proses KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

KPR adalah sarana pinjaman dari bank kepada Pembeli Rumah yang pada saat sekarang belum mempunyai dana sebesar harga rumah tapi mempunyai kemampuan keuangan (Financial) yang baik untuk melunasi pinjamannya kepada bank.

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) telah memudahkan masyarakat untuk mendapatkan rumah atau ruko dan juga apartemen yang diinginkan.

Pihak perbankan dipercaya untuk penyaluran KPR ini agar tepat sasaran dan mencapai hasil yang diharapkan.

 

Kredit Pemilikan Rumah

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli Rumah dengan agunan / jaminan berupa Rumah.

Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda dengan Kredit konstruksi dan Renovasi.

Agunan / Jaminan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri, dalam hal transaksi jual beli rumah.

Jaminan secara legal adalah dengan menyerahkan surat rumah yang akan dibeli yang berbentuk sertifikat Rumah kepada Bank.

Ada berbagai bentuk surat rumah, tapi Bank hanya bisa menerima Jaminan dalam bentuk sertifikat.

Ada kalanya rumah yang akan dibeli kita adalah rumah yang surat nya berstatus PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli).

Hal ini terjadi karena surat sertifikat nya belum selesai proses pemecahan dari sertifikat Induk milik Perusahaan Developer / Pengembang suatu komplek / Cluster Perumahan.

Proses Pemecahan sertifikat Induk ke sertifikat per unit Rumah dalam suatu komplek / Cluster Perumahan dilakukan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) di wilayah Perumahan itu.

Bank tidak bisa menerima Jaminan berupa PPJB ataupun surat rumah lainnya selain dari sertifikat.

Untuk itu pihak Bank memberikan solusi dengan menawarkan Pembeli untuk memberikan sertifikat Rumah / Ruko / Apartemen ataupun Properti lannya yang sekarang ini sudah dimiliki dan atas nama Pembeli sendiri sebagai jaminan pengganti kepada Bank.

KPR jenis ini disebut KPR Multiguna atau KPR Refinancing.

Pembeli yang membeli Ruko dengan menyerahkan sertifikat Ruko sebagai jaminan, KPR nya juga disebut KPR Multiguna.

Suku bunga (interest rate) KPR Multiguna umumnya sedikit lebih tinggi dari KPR biasa.

Pembeli Apartemen yang menyerahkan sertifikat Apartemen sebagai jaminan, Kredit nya disebut KPA (Kredit Pemilikan Apartemen).

Cara Perhitungan Bunga KPR

Perbedaan Bunga Flat dan Bunga Annuitas

 

BUNGA FLAT

Dalam kredit dengan Suku bunga flat, angsurannya tiap bulan sama, bunganya sama, cicilan pokoknya sama.

Biasanya perhitungan bunga ini dipakai pada KTA (Kredit Tanpa Agunan), KKB (Kredit Kendaraan Bermotor) seperti mobil dan sepeda motor.

 

Perhitungan Bunga Flat / Tetap:

Bunga per bulan = Jumlah pinjaman x Suku bunga per tahun / 12

Total Bunga = Jumlah pinjaman x (Suku bunga per tahun / 12) x Lama meminjam dalam bulan

Sebagai contoh, misalkan kita ingin meminjam uang dari bank untuk membeli mobil (KKB).

Besar Pinjaman yang kita perlukan adalah Rp. 150.000.000 dengan suku bunga 6% flat dan tenor 2 tahun.

Total bunga adalah
= Rp. 150.000.000 * 6% * 2
= Rp. 18.000.000.

Total bunga ini ditambahkan dengan nilai hutang akan menjadi total angsuran yang harus kita bayar, yaitu :
= Rp. 150.000.000 + Rp. 18.000.000
= Rp. 168.000.000

Total angsuran ini tinggal kita bagikan ke jumlah periode pembayaran.      Karena kita mengangsur hutang secara bulanan, maka jumlah periode pembayaran adalah 2 x 12 = 24 kali.

Maka nilai angsuran KKB per bulannya adalah :
= Rp. 168.000.000 / 24
= Rp. 7.000.000

 

BUNGA ANUITAS

Dalam kredit dengan bunga anuitas, angsuran bulanannya tetap.

Namun komposisi bunga dan angsuran pokok akan berubah tiap periodenya.

Nilai bunga per bulan akan mengecil, angsuran pokok pinjaman per bulannya akan membesar (hal ini lebih jelasnya dapat dilihat dalam bentuk table di bawah ini).

Jadi angsuran bulanannya tetap, hanya komposisi antara pokok dan bunga berbeda.

Bank dalam menghitung Besarnya Angsuran KPR memakai Rumus Anuitas ini.

Perhitungan Bunga Anuitas

Misal :

P =  Pokok Pinjaman / Plafon Pinjaman / Jumlah Pinjaman

i  =  Suku Bunga per Tahun

t  =  Lama Kredit dalam Bulan

 

Maka  Angsuran KPR per bulan  =

rumus anuitas 1                     atau                     rumus anuitas 2

Sebagai contoh :

Harga Rumah  :  Rp. 2.000.000.000

DP  30%          :    Rp.   600.000.000

P =                        Rp. 1.400.000.000

i  =                        9,75%

t  =                        60 bulan

Angsuran KPR per bulan  =

rumus anuitas 3

rumus anuitas 4

rumus anuitas 5

Pada Side Bar di kiri, tersedia Calculator untuk Menghitung Angsuran KPR.  Kita masukkan data angka yang kita inginkan dan secara otomatis akan keluar angka Angsuran KPR.  Jangan memakai separator titik dan koma kecuali untuk Suku Bunga. Misal Suku Bunga sebesar 9 1/2 % maka diisi dengan 9.5 saja. Dalam membaca angka Angsuran KPR,  di belakang titik adalah pecahan desimal.

Komposisi Bunga dan Angsuran Pokok Pinjaman dalam Angsuran bulanan KPR dalam bentuk Tabel

Dengan data dan angka seperti contoh  di atas, maka komposisi Bunga dan Angsuran Pokok Pinjaman yang menyusun Angsuran bulanan KPR adalah sebagai berikut : 

Harga Rumah          :  2,000,000,000            DP 30%       :  600,000,000 

Pokok Pinjaman     :  1,400,000,000

Bunga (p.a.)             :   9.75 %  

Lama Kredit            :   60  bulan

BulanAngsuran KPRBungaAngsuran PokokSisa Pokok
Total selama
60 bulan
374,436,467 1,400,000,000
01 29,573,941 11,375,000 18,198,941 1,381,801,059
02 29,573,941 11,227,134 18,346,808 1,363,454,251
03 29,573,941 11,078,066 18,495,875 1,344,958,376
04 29,573,941 10,927,787 18,646,154 1,326,312,222
05 29,573,941 10,776,287 18,797,654 1,307,514,567
06 29,573,941 10,623,556 18,950,385 1,288,564,182
07 29,573,941 10,469,584 19,104,357 1,269,459,825
08 29,573,941 10,314,361 19,259,580 1,250,200,245
09 29,573,941 10,157,877 19,416,064 1,230,784,181
10 29,573,941 10,000,121 19,573,820 1,211,210,361
11 29,573,941 9,841,084 19,732,857 1,191,477,504
12 29,573,941 9,680,755 19,893,186 1,171,584,318
13 29,573,941 9,519,123 20,054,819 1,151,529,499
14 29,573,941 9,356,177 20,217,764 1,131,311,735
15 29,573,941 9,191,908 20,382,033 1,110,929,702
16 29,573,941 9,026,304 20,547,637 1,090,382,065
17 29,573,941 8,859,354 20,714,587 1,069,667,478
18 29,573,941 8,691,048 20,882,893 1,048,784,585
19 29,573,941 8,521,375 21,052,566 1,027,732,019
20 29,573,941 8,350,323 21,223,618 1,006,508,400
21 29,573,941 8,177,881 21,396,060 985,112,340
22 29,573,941 8,004,038 21,569,903 963,542,437
23 29,573,941 7,828,782 21,745,159 941,797,278
24 29,573,941 7,652,103 21,921,838 919,875,439
25 29,573,941 7,473,988 22,099,953 897,775,486
26 29,573,941 7,294,426 22,279,515 875,495,971
27 29,573,941 7,113,405 22,460,536 853,035,435
28 29,573,941 6,930,913 22,643,028 830,392,406
29 29,573,941 6,746,938 22,827,003 807,565,404
30 29,573,941 6,561,469 23,012,472 784,552,931
31 29,573,941 6,374,493 23,199,449 761,353,483
32 29,573,941 6,185,997 23,387,944 737,965,539
33 29,573,941 5,995,970 23,577,971 714,387,568
34 29,573,941 5,804,399 23,769,542 690,618,026
35 29,573,941 5,611,271 23,962,670 666,655,356
36 29,573,941 5,416,575 24,157,366 642,497,990
37 29,573,941 5,220,296 24,353,645 618,144,345
38 29,573,941 5,022,423 24,551,518 593,592,826
39 29,573,941 4,822,942 24,750,999 568,841,827
40 29,573,941 4,621,840 24,952,101 543,889,726
41 29,573,941 4,419,104 25,154,837 518,734,888
42 29,573,941 4,214,721 25,359,220 493,375,668
43 29,573,941 4,008,677 25,565,264 467,810,404
44 29,573,941 3,800,960 25,772,982 442,037,423
45 29,573,941 3,591,554 25,982,387 416,055,036
46 29,573,941 3,380,447 26,193,494 389,861,542
47 29,573,941 3,167,625 26,406,316 363,455,226
48 29,573,941 2,953,074 26,620,867 336,834,358
49 29,573,941 2,736,779 26,837,162 309,997,196
50 29,573,941 2,518,727 27,055,214 282,941,983
51 29,573,941 2,298,904 27,275,038 255,666,945
52 29,573,941 2,077,294 27,496,647 228,170,298
53 29,573,941 1,853,884 27,720,057 200,450,240
54 29,573,941 1,628,658 27,945,283 172,504,957
55 29,573,941 1,401,603 28,172,338 144,332,619
56 29,573,941 1,172,703 28,401,239 115,931,381
57 29,573,941 941,942 28,631,999 87,299,382
58 29,573,941 709,307 28,864,634 58,434,748
59 29,573,941 474,782 29,099,159 29,335,589
60 29,573,941 238,352 29,335,589 0

Tabel di atas memperlihatkan data 20 bulan (20 baris). Jika kita ingin melihat data untuk 60 bulan, yaitu keseluruhan lama kredit, kita dapat memilih di  show entriesdan pilih yang 100 entries.

Bunga sebesar Rp. 11,375,000 pada bulan ke 1 adalah hasil perhitungan dari =

Rp. 1.400.000.000 x 9,75% : 12.

Angsuran Pokok sebesar Rp. 18,198,941 pada bulan ke 1 adalah dari =

Rp. 29,573,941  –  Rp. 11,375,000.

Sisa Pokok sebesar Rp. 1,381,801,059  pada bulan ke 1 adalah dari =

Rp. 1.400.000.000  –  Rp. 18,198,941.

Bunga sebesar Rp. 11,227,134 pada bulan ke 2 adalah hasil perhitungan dari =

Rp. 1,381,801,059  x 9,75% : 12.

Demikian seterusnya untuk angka-angka pada bulan ke 2 dan bulan-bulan berikutnya mengikuti cara perhitungan seperti di atas ini.

 

Tabel di atas dibuat dengan menggunakan Microsoft Excel, dan bisa di download dari file ini  Ilustrasi KPR

Di dalam tabel Microsoft Excel  Ilustrasi KPR  ini, kita tinggal memasukkan data angka Pokok Pinjaman, Suku Bunga, dan Lama Kredit, maka secara otomatis akan muncul angka Angsuran KPR dan angka-angka lainnya di tabel.  Jika Lama Kredit  lebih dari 60 bulan, kita tinggal menambah baris dan meng copy formula dari cell yang di atasnya.

 

Di masa awal, Komposisi Angsuran KPR, lebih besar pada pembayaran Bunganya daripada Angsuran Pokok.

Lalu semakin lama, dengan makin berkurangnya Sisa Pokok, maka pembayaran Bunga juga semakin kecil dan Angsuran Pokok semakin besar.

Pada suatu saat jika kita mempunyai sejumlah uang yang cukup besar dan ingin melunasi sebagian atau seluruh Pinjaman KPR, maka kita tinggal melihat berapa Sisa Pokok kita pada barisan bulan keberapa yang terakhir kita membayar Angsuran KPR.

Hal yang sama, jika suatu saat kita ingin mengambil KPR Take Over.

 

Dalam hal Bunga Flat, Komposisi Bunga dan Angsuran Pokok nya selalu tetap besar Rupiah nya.

Berdasarkan perhitungan kasar, jika suku Bunga Flat dan suku Bunga Anuitas sama besarnya, maka Total Rupiah Bunga dengan Bunga Flat  lebih besar 2 kali lipat Total Rupiah Bunga dengan Bunga Anuitas.

Jika suku Bunga Flat 8% – 9% , maka Total Rupiah Bunga nya kurang lebih sama dengan suku Bunga Anuitas 15% – 17% .

 

Jenis-jenis suku bunga yang diterapkan bank

Suku Bunga Tetap  (Fixed interest rate)

yaitu suku bunga yang besarnya selalu tetap (fixed) selama jangka waktu tertentu.

Suku Bunga Mengambang  (Floating interest rate)

adalah suku bunga yang berubah-ubah selama masa kredit berlangsung dengan mengikuti suku bunga bank yang berlaku resmi saat itu.

Bank-bank di Indonesia menetapkan suku bunganya dengan memperhatikan Suku Bunga Bank Indonesia (BI Rate) dan faktor lainnya.

Misal sebuah bank menetapkan suku bunga KPR nya sebagai berikut:

Fixed interest rate untuk 1 tahun sebesar  9,75 %                                                         Fixed interest rate untuk 2 tahun sebesar 10,75 %                                                     Fixed interest rate untuk 3 tahun sebesar  12 %                                                           Floating rate pada saat itu sebesar  13% .

Jika seorang Pembeli rumah mengajukan KPR dengan lama pinjaman 10 tahun dan ia memilih Fixed interest rate 3 tahun berarti untuk selama 3 tahun pertama, angsuran KPR nya dihitung berdasarkan 12% dan memasuki tahun ke 4 sampai dengan tahun ke 10  maka angsuran KPR nya dihitung berdasarkan  Floating rate yang besarnya mengikuti rate resmi pada saat itu (yang mana belum tentu 13%).

Jika ia memilih Fixed interest rate 2 tahun, maka selama 2 tahun pertama, angsuran KPR nya berdasarkan 10,75% dan tahun ke 3 sampai dengan 10 berdasarkan Floating rate saat itu.

Masing-masing Bank membuat Produk-produk unggulannya masing-masing.

Contoh daftar suku bunga KPR

  KPR REFINANCING
TahunFix 1 TahunFix 2 TahunFix 3 TahunNon Program
Tahun ke 19,75 %10,75 %12%13%
Tahun ke 2Floating10,75 %12%
Tahun ke 3FloatingFloating12%
Tahun ke 4-FloatingFloatingReview setiap saat
Tahun ke 5--Floating
Minimal Lama Kredit3 tahun4 tahun5 tahun-

4 thoughts on “Kredit Pemilikan Rumah”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>